2026年的零售商業市場，正迎來一場從“增量擴張”到“存量深耕”的關鍵轉折。400+擬開業項目（含新建開業、存量改造再開業）背後，散發出核心信號：存量改造項目爆發，成“新項目”的重要來源之一；長三角、粵港澳、京津冀仍是投資和開業的核心區域，下沈市場成熱門的“新戰場”；巨頭們拼完規模拼質量，多個“王炸”項目開業；新項目的體驗與目的地屬性增強，打造消費目的地而非單純的購物場所成主流。
2026年400+項目擬開業
上海斷層第一，廣州繼續“狂飆”
據不完全統計，2026年全國有400+個集中式商業項目（購物中心+獨立百貨）擬開業，總商業建築面積約3102萬平方米，數量比2025年實際開業量增長15.8%，商業面積比2025年實際開業商業面積增加13.2%。
華東領跑，華南、華中緊追
華東地區是絕對主力：187個，項目數量遠超其他地區，其中江蘇（52）、上海（48）、浙江（34）尤為突出。
華南與華中緊隨其後：分別為70和54個，其中廣東（64）、湖北（20）開業項目最多。華北、西南不分上下：分別有46與42個項目擬開業。
西北、東北地區最少：分別為15個和3個，但陜西（西安）、遼寧（大連）等強二線省份仍有重要項目布局。
上海斷層第一，廣州繼續“開掛”
從單城市來看，開業量10個或以上的城市共8個，其中上海、廣州、北京2026年的開業量位全國前三。
上海：以48個擬開業項目數量斷層第一。且擁有多個超大型地標項目，如PRISMA新嘉中心、徐家匯中心ITC Maison、前灘太古里二期等，是絕對的全國商業高地。
廣州：持續開掛，以24個擬開項目位列第二，有白鵝潭萬象城、天河合生匯等亮點項目“撐場”。
北京：18個位列第三，商業布局多元，既有北京信達中心·東外39MALL、北京太古坊等超大型區域地標，也有北京新中國兒童用品商店等項目填補細分市場空白。
南京：17個，德基奧萊、華貿中心、光環花園城等多個“明星產品線”項目擬開業。
蘇州：17個，包括環貿廣場ICC、天鵝港橙天里、比斯特購物村（三期） 等項目擬開業，覆蓋高端、文旅、社區等多種類型。
可以看出，長三角、粵港澳大灣區、京津冀是全國商業增長的核心戰場。
商業一線仍是主戰場，商業四線強勢崛起
從城市線級來看，2026年高線城市開業項目占比66.4%，同比增加3.75%。其中商業一線城市依然是主戰場，共114個項目擬開業，不僅數量領先，且集中了頭部企業布局的重磅項目，競爭進入白熱化階段。
而商業低線城市開業項目占比33.6%，同比下降6.7%。其中，商業四線城市強勢崛起，共67個項目擬開業，數量逼近商業新一線與商業二線城市，如紹興、淮安、商丘、蕪湖、煙台、莆田等城市正吸引頭部企業加速布局新項目。
存量改造項目占比超33%
行業加速進入“質量競爭”時代
“存量改造”逐漸成為行業拓展的主旋律之一。在2026年400+個擬開業項目中，存量改造再開業的項目近140個，占比超33%，較2025年的約20%明顯上升，反映出商業地產行業正加速從增量開發轉向存量運營的“質量競爭”時代。
老百貨轉型升級：傳統百貨尋求空間和業態升級，如北京燕莎友誼商城、天津勸業場、上海新六百·YOUNG等；
老舊購物中心/商業體煥新重啟：對原有商業項目進行閉館改造，以全新定位和形象重新開業，如北京望京·V-HUB、南京江北印象匯、深圳國貿SPRING等；
以體驗/文化為驅動的商業更新：改造為更具體驗感的非標商業/文商旅商業商業，如南京金陵長樂坊、上海龍鳳.PRSCO、濟南洪樓1905等；
輕資產擴張的主要輸出模式：如華潤萬象生活、珠海萬達商管、龍湖商業、新城控股、世紀金源集團、旭輝商業等頭部運營商均有多個輕資產項目為存量改造項目，包括莆田萬象匯、佛山獅山長華萬達廣場、龍湖杭州錢灣天街、重慶永川吾悅廣場、合肥方圓LIVE、上海松江樂都·旭輝里等。
內地商管公司拼規模更拼質量
港資企業明星項目“炸場”
2026年，頭部企業仍是增量市場的主力。從規模擴張轉向價值深耕，輕資產模式已成企業主流擴張路徑之一，他們紛紛開啟了產品線“靈活調整”的七十二變模式。
華潤萬象生活預計2026年新開及煥新購物中心14個，接下來的五年，更將以每年新拓20個、每年新開13座購物中心（含存量接管）的發展速度推進。今年，廣州、東莞將迎來首座“萬象城”，三大產品線繼續加速鋪排，更推出了全國首座“萬象里”社區商業綜合體 ——濟南槐蔭萬象里。
愛琴海集團擬開10個新項目，其中包括3座愛琴海購物中心，與廣旅集團聯合打造南寧五象新區首個AI文商旅綜合體——廣旅·愛琴海AI CITY也或將在今年底開業。
繼2025年新開20座萬達廣場後，珠海萬達商管擴張步伐明顯放緩，今年計劃至少新開出9座萬達廣場，且大部分布局在下沈市場。
龍湖商業日前亦在業績會透露，今年計劃新增9座左右商場，其中包括4座輕資產項目，所有項目均位於一二線核心城市。
至於港資商業地產企業在內地的拓展情況，今年太古地產將在北京、三亞共新開2個項目；新鴻基地產、香港置地、恒隆地產、嘉里建設均僅有1個新開項目，盡量數量不多，但個個都是“狠貨”，且都布局在商業1線/準1線城市。
太古地產持續推進1000億元投資計劃，目前已承諾投放約67%的資金，其中計劃用於中國內地的大部分資金已完成部署。繼廣州聚龍灣太古里一期於去年底開街後，“太古坊”品牌內地首秀——北京太古坊計劃2026年中起分階段開幕，而太古首個度假型高端零售項目——三亞太古里也將在年底分階段開業。
恒隆地產自去年10月宣布啟動“恒隆V.3”策略（核心在於存量優化而非增量擴張，且已在實際項目中落地生根）來，如今也迎來新進展，杭州恒隆廣場官宣4月28日試營業，目前已披露首批服飾和餐飲品牌，但國際一線奢侈品牌陣容尚未透露，杭州第三家愛馬仕是否確認入駐頗受關注。
嘉里建設打造的36萬方上海浦東最大“商業巨無霸”——PRISMA新嘉中心預計二季度開業；新鴻基地產對標香港西九龍TOD典範香港ICC，再打造廣州南站ICC，其商業部分天環・廣州南更是由天河路天環Parc Central原班團隊負責；香港置地華東地區首個“光環”系列標桿項目——杭州光環夢中心也將在今年開業。
重磅項目解讀
北京太古坊：太古中國內地單體投資額最高、規模最大項目
開業時間：2026年中起分階段開幕
商業體量：約15萬㎡
項目地址：北京市朝陽區酒仙橋路18號
作為太古地產在中國內地單體投資額最高（投資總額約230億元）、規模最大項目（總樓面面積逾86萬平方米），北京太古坊由頤堤港項目與二期擴展部分整合構成，涵蓋7座優質甲級辦公樓、1座酒店和多座商業樓，預計2026年中起分階段開幕，目前項目主體結構已全部完工。
中國內地首個太古坊，新增的零售區域將與現有的頤堤港購物中心融為一體，形成總面積約15萬平方米的綜合零售目的地，打造中國內地首個“太古坊”品牌的零售商場。屆時，該零售項目融合戶外零售與濱水休閒體驗，將城市活力與河畔靜謐完美融合；而景觀廣場和花園將提供多功能空間、露天餐飲與社交互動場所，並舉辦沈浸式文化藝術活動。
上海PRISMA新嘉中心：
浦東最大的商業綜合體
開業時間：2026年
商業體量：36萬㎡
品牌數：近500個
項目地址：上海市浦東新區張楊北路1188號
PRISMA新嘉中心是坐落於浦東新區張楊北路的TOD城市綜合體，無縫銜接軌交6號線、12號線及在建的21、22號線巨峰路站。項目總體量約43萬㎡，其中商業部分體量達36萬㎡，建成後將成為浦東規模最大、全上海第二大的商業綜合體。項目規劃設有瀑布流水的躍層浮島中庭、400米的濱水步道，以及4600㎡的屋頂“棱鏡花園”等特色場景。引入多個跨層、大體量的現象級店鋪。
上海森蘭印象城：
全國首座「森系」印象城
開業時間：2026年四季度
商業體量：18萬㎡
項目地址：上海市浦東新區東靖路1068號
由外高橋集團開發，印力上海與森蘭商運負責商業管理與運營，選址浦東森蘭板塊張楊北路東靖路交匯處，與軌道交通6號線、21號線（在建）無縫銜接，毗鄰森蘭綠地和森蘭湖公園，深度融合生態、運動、社交與社區服務，打造全國首座「森系」印象城。
以“山谷”為整體設計理念，除商業功能外，還規劃了約9000平方米的社區服務中心、9000平方米的市民體育中心以及約1.5萬平方米的室外體育公園。
廣州白鵝潭萬象城：
廣州首座萬象城
開業時間：2026年秋季
商業體量：26.9萬㎡
品牌數：超500個
項目地址：廣東省廣州市荔灣區花地街道新隆沙西6號-1
作為廣州首個萬象城，白鵝潭萬象城坐落於白鵝潭商務核心區，項目總建築面積約69萬平方米，其中商業部分建築面積達26.9萬平方米，建成後將打造為超級交通、超級景觀超大規模的濱江萬象綜合體。貝殼造型融入嶺南文化、十三行商埠文化元素，打造白鵝潭跨江纜車，串聯珠江南北兩岸。定位M1重奢商場，計劃引入超500個品牌：項目規劃引入超過500個品牌店鋪，包括Louis Vuitton、Hermès等國際一線奢侈品牌，其中多個品牌計劃開設廣州首家全品類旗艦店。
杭州恒隆廣場：
浙江首個恒隆廣場
開業時間：2026年4月28日（試營業）
商業體量：10萬㎡
品牌數：近250個
項目地址：浙江省杭州市拱墅區體育場路321號
杭州恒隆廣場坐落於杭州商業心臟——千億級的武林商圈，集高端購物中心、五座甲級辦公辦公樓及浙江省首家文華東方酒店於一體，是杭州首個恒隆廣場，也是恒隆地產在內地的第11座綜合體項目。
耶穌堂弄5號、鏡清里1號等歷史建築，以及在建設過程中挖掘出的南宋仁和縣遺址、元代興福寺遺址，都被完整地納入了項目的整體規劃之中，這一規模位列全國前茅的遺址回遷工程。逾萬平方米的“空中綠堤”自北向南貫穿項目，將購物中心、辦公樓與酒店有機串聯，打破傳統商場封閉形態，營造松弛有度的遊逛體驗。
杭州光環夢中心：
浙江首個“光環”系列標桿項目
開業時間：2026年
商業體量：17.2萬㎡
項目地址：浙江省杭州市蕭山區蕭清大道榮望軒北側
杭州光環夢中心是由香港置地與傳化集團共同打造的浙江首個“光環”系列標桿項目，定位杭州首個以自然科學為主題的全業態區域級標桿商業項目，規劃地熱市集、城市露營、寵物生活、暢享日咖夜酒、親子生活、娛樂體驗6大特色業態。
南京德基奧萊：
打造國內首個藝術概念奧特萊斯
開業時間：2026年
商業體量：10萬㎡
品牌數：超200個
項目地址：江蘇省南京市棲霞區仙林大道111號
德基旗下的首座奧特萊斯項目，總建築面積約10萬平方米，規劃店鋪超200家。定位為“國內首個藝術概念奧特萊斯”，主打“購物+藝術+微度假”覆合體驗 。未來，項目還將設立德基藝術博物館仙林館。
鄭州東站胖東來：
鄭州首店，要把它做成一個作品
開業時間：2026年10月
商業體量：3萬㎡
項目地址：河南省鄭州高鐵東站東廣場地下商業廣場
備受矚目的胖東來鄭州首店，選址鄭州東站東廣場東地下商業廣場，緊鄰蜜雪冰城等企業總部 。項目集中在地下一層，打造集購物、餐飲、文旅服務於一體的樞紐型商業空間。項目以“A Gift to the City of Zhengzhou（給鄭州的一份禮物）”為核心理念，延續胖東來一貫的人性化空間布局，且與鄭州高鐵東站東廣場景觀深度融合，下沈庭院、地下通道與高鐵站無縫銜接。胖東來創始人於東來稱：“我們不是把它做成一個項目，而是做成一個作品”。
TX長沙年輕力中心：
華中首個策展型零售商業空間
開業時間：2026年二季度
商業體量：8萬㎡
項目地址：湖南省長沙市芙蓉區黃興中路188號
作為百聯集團TX系列華中首作、延續上海TX淮海“策展型零售”基因，TX長沙年輕力中心（以下簡稱“TX長沙”）選址五一商圈中山亭核心、承接原樂和城地標基礎，以“年輕力中心”為核心定位，秉承“策展+零售+本土共創”核心理念，打造華中首個策展型零售商業空間。
武漢光谷萬象天地：
武漢首個萬象天地，光谷最大商業綜合體
開業時間：2026年
商業體量：17萬㎡
項目地址：武漢市東湖高新區光谷大道與金融港二路交匯處
作為武漢首個萬象天地，武漢光谷萬象天地位於光谷大道與三環線交匯處，緊鄰地鐵2號線金融港北站口。項目總建築面積約26萬平方米，其中商業面積達17萬平方米，是目前光谷區域面積最大的商業綜合體。延續萬象天地產品線基因，聚焦年輕客群，采用”mall+活力街區+生態公園”一體化設計理念，聚焦年輕客群與潮流文化。
廣州晟潮C-Wave：
旭輝商業量身定制C+產品線
開業時間：2026年
商業體量：7萬方
項目地址：廣東省廣州市番禺區漢溪大道386號
由廣晟發展與旭輝商業聯手打造、選址廣州市番禺區萬博-長隆商圈的核心地帶。
